03.02.2012
Какие документы нужны для получения разрешения на строительство ИЖС и ЛПХ?
в помощь застройщикам (применительно к объектам индивидуального жилищного строительства)
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие намерений застройщика требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства.
Индивидуальный жилой дом – объект индивидуального жилищного строительства, отдельно стоящий одноквартирный жилой дом с земельным участком, с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с проектами правил земелпользования и застройки (http://www.gorbunki-lmr.ru/urban-planning-chapter/2/type:text), минимальная площадь застройки жилого одноквартирного дома должна быть не менее 150 квадратных метров, максимальная площадь застройки — не более 300 квадратных метров (В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ, ЭТО ТОЛЬКО РЕКОМЕНДАЦИЯ.....)
В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, застройщик направляет в администрацию заявление о выдаче разрешения на строительство по рекомендуемой форме (http://www.gorbunki-lmr.ru/webroot/files/attachment_documents/302_document/_razreshenie_na_stroitelstvo_2011.doc?1299327307).
Для принятия решения администрацией о выдаче разрешения на строительство необходимо предоставить (копии и оригиналы) следующих документов:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
Например: свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, договор купли-продажи, договор аренды, решение суда, постановление и т.п.
2. Градостроительный план земельного участка;
Подготавливает Местная администрация МО Горбунковское сельское поселение, либо предоставляется застройщиком в администрацию самостоятельно, выполненный уполномоченной организацией.
3. Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства
Готовится застройщиком самостоятельно. Как правило на листе формата А4 в масштабе 1:500-1:200, вид с верху (в плане), с указанием места въезд на земельный участок, место планируемого размещения жилого дома, с указанием расстояний от границ участка до жилого дома.
Для разработки градостроительного плана земельного участка заявитель представляет в администрацию заявление о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка, по рекомендуемой форме, http://www.gorbunki-lmr.ru/webroot/files/attachment_documents/305_document/_gradplan_2011.doc?1299327308
К заявлению о подготовке, утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка прилагаются следующие документы (оригинал и копия):
1. Документ, подтверждающий личность и полномочия заявителя, или законного представителя заявителя;
2. Копии документов, подтверждающих права заявителя на земельный участок, в частности:
- Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, и т.д.);
- Копия правоустанавливающих документов на земельный участок (договора аренды, решение суда, договора купли-продажи с отметкой о произведенной государственной регистрации аренды; и другие акты о правах на земельный участок, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество";
- Копия документа, подтверждающего согласие собственника земельного участка или его законного представителя, в отношении которого запрашивается градостроительный план земельного участка, в случаях, установленных законодательством или предусмотренных договором, заключенным между собственником земельного участка и заявителем;
- Копии документов, подтверждающих право собственности заявителя на здания, строения, сооружения, расположенные на земельном участке (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты капитального строительства, линейные объекты, и другие акты о правах на объекты недвижимости, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество";
3. Копия кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости), в случае отсутствия утвержденного в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания территории;
4. Копия межевого дела, согласованного в установленном порядке (межевого плана, проекта границ, схемы границ, абриса) земельного участка;
5. Копии технических и кадастровых паспортов на объекты капитального строительства, линейные объекты, расположенные на территории земельного участка;
6. Копия утвержденной заявителем в установленном порядке схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства с технико-экономическими показателями: площадь участка, площадь застройки, процент застройки (для объектов индивидуального жилищного строительства);
7. Копия заключения о согласовании организации подъезда-съезда к земельному участку от автомобильных дорог федерального, регионального и местного значения (заключение ГИБДД по Ленинградской области, иные заключения), в случае необходимости организации подъезда-съезда к земельному участку;
8. Копия заключения о согласовании места размещения объекта капитального строительства, линейного объекта, выданного Невско-Ладожским Бассейновым Водным Управлением Федерального агентства водных ресурсов, в случае размещения объектов в водоохранной зоне водного объекта.
Заявитель вправе представить в администрацию подготовленный уполномоченной проектной организацией градостроительный план земельного участка и обратиться с заявлением в администрацию об утверждении и выдаче градостроительного плана земельного участка.
Заявления о подготовке градостроительного плана земельного участка могут подаваться одновременно, для упрощения административных процедур и сокращения времени подготовки, регистрации и выдачи документов.
Также просим ознакомиться со следующими муниципальными правовыми актами:
- http://www.gorbunki-lmr.ru/files/attachment_documents/397_document/Podgotovka_i_vydacha_gradostroitelnyh_planov_zemelnyh_uchastkov.doc?1314958507
- http://www.gorbunki-lmr.ru/files/attachment_documents/398_document/_Vydacha_razreshenij_na_stroitelstvo.doc?1314958944
Определить и предусмотреть этажность проектируемого к строительству жилого дома можно по следующему документу:
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПИСЬМО
от 27 августа 2008 г. N АМ/1567
ОБ ЭТАЖНОСТИ ЖИЛОГО ДОМА
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости рассмотрело обращение и сообщает следующее.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 N 37, к этажам жилых домов относят:
- этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
- этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
- этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
- этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
- этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).
Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
В соответствии со СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
В соответствии с формой кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (Приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32) в строке "количество этажей" указывается общее число этажей здания или сооружения, отдельно в строке "количество подземных этажей" указывается число подземных этажей (этажей при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения) и уровней в подвале.
Таким образом, при указании количества этажей "3" и количества подземных этажей "1" этажность здания будет определяться как разница данных показателей - "2". То есть в рассматриваемом случае объектом недвижимости будет являться двухэтажное здание, что не противоречит определению объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
